1. 서론 >
나는 경험을 통해서 돈이 없어서 내 가족에게 아픔으로 각인된 눈물을 가슴에 품었다. 그리고 다시는 돈 때문에 눈물 흘리지 않겠다고 다짐했다.
나는 집을 어떻게 선택하냐에 따라 재산의 격차가, 여유의 격차가 벌어지는 것을 몸소 경험하였고, 돈의 유무에 따라서 해결 할 수 있는 문제들의 가치를 뼈에 새겼다.
한정된 돈으로 최대한의 효과를 얻으려면 아무래도 부동산에 대한 많은 공부가 필요하다
부동산 투자의 장점은 다른 금융상품이나 재테크 수단에 비해 안정적이면서 높은 기대수익을 거둘 수 있다는 것
2. 본편 >
부동산 투자의 시작 - 주변 시세 파악하기
관련 지식 축적과 동시에 초보가 가장 먼저 해야할 일은 부동산 시세 파악하기
시세를 알아야 고평가, 저평가 유무 파악 가능하기 때문
모르는 지역보다 익숙한 지역부터 시작하는게 수월
부동산 시세 파악 어플 _ 네이버 부동산, 호갱노노
부동산 중에서 아파트, 오피스텔 시세는 정형화되어 파악 쉽기에 이를 투자 대상으로 삼도록해야함
다만 층, 향(동향, 남향), 면적, 구조 따라 시세가 조금씩 다름. (큰 차이는 없어)
그러나 단독주택, 상가, 상가주택, 다세대 빌라는 개별성이 강해 가격이 천차만별이라 가격 판별 어려워
익숙한 지역의 시세를 확인하면서 매물의 장단점따른 시세 영향 확인 가능
예를 들어 아파트 층수에 따른 공원뷰 프리미엄이 얼마인지 확인하여 타 지역의 공원뷰 프리미엄차이 유추가능
아파트 면적
32평형(85m^2) 4인 가구 가장 선호
25평형(59m^2) 1인 가구 증가 인기라 청약률이 가장 높음
40평형(100m^2) 특수평형
오피스텔 면적
6평내외(20m^2) 원룸형
9평내외(30m^2) 1.5룸형
12평내외(40m^2) 2룸형
방향
거실 베란다가 어디를 향하고 있는지에 따라 가격달라.
보통 남향일수록 비쌈
북향이 가장 떨어지지만 리버뷰, 산뷰인 경우 남향보다 더 비싼 경우도 있다.
층
총 층수의 3분의 1부터 최상층까지를 로얄층
그러나 오래된 아파트는 꼭대기층이 여름에 덥고 겨울에 춥기에 비선호
최근 아파트는 탑 층을 펜트하우스로 짓기에 프리미엄 붙음
가장 인기없는 층은 1층,
그러나 어린 자녀로 인해 층간소음문제를 일으키고 싶지 않은 경우,
어린이집에 임대할 목적일 경우에는 분양가가 저렴한 1층을 노림
외부 여건
학군에 따른 가격차이
강남, 목동, 중계동 등 학군이 민감한 지역
주변시세와 비교할 때, 인근지역과 유사지역으로 비교가능
인근지역__인근 아파트 시세를 비교
비슷한 연식의 아파트를 비교하여 가격 측정
세대수가 많은 아파트가 가격형성에 유리
유사지역__분위기나 동네 성격이 비슷한 곳과 시세를 비교
당산동처럼 교통이 편리하고 신혼부부가 많은 동네를 서로 비교
당산동과 비슷한 마포구.
마포구가 당산동보다 더 높은 시세 적용
그 이유는 당산동이 준공업지역이라 정비가 덜 된 느낌 + 당산역 열차가 지상으로 다녀 마이너스 요인
학군도 마포가 우세
시세 비교하는 세가지 방법
1. 거례사례비교법
인근지역과 유사지역의 거래 사례 비교. 투자 지역의 적정가격 구하는 방법으로 가장 많이 쓰여
2. 수익률 비교법
투자 원금대비 수익률이 얼마나 나오는지 비교. 오피스텔이나 상가 투자시 쓰임
3. 원가법
건물 지을 때 땅값, 건축비 총 비용 고려하여 가격 책정. 신축건물에 원가법으로 건물에 가치 추정
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